房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。
一、三个基本环节：
1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；
2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；
3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。
房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。
二、专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：；做好维修工程的招标；维修工程的设计和技术交底；承包合同签订；施工质量监管、工程竣工验收；价款的结算；维修技术资料的整理、建档等。
三、自行维修施工管理的基本内容：
1、落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；
2、做好维修工程开工前的准备工作 ；
3、制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；
4、大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；
5、加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。
四、房屋完损等级评定
房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度
评定依据：1985部颁《房屋完损等级评定标准》
评定要素：房屋的结构、设备、装修
房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、屋面等；
房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；
房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等。
五、房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。
1、完好房；指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。
2、基本完好房；指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。房屋裂缝加固
3、一般损坏房；指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。
4、严重损坏房；指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。
5、危险房屋；指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。
2、完损等级评定的要求
1）要求对整幢房屋进行综合评定。
2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。
3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。
4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。
5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。
6）对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定。
3、完损等级评定的基本做法
房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。
定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。
基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。
不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。
常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定；（2）房屋经过中修、大修、翻修和综合 维修竣工验收后重新评定完损等级；（3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
1、小修工程概念
小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。
费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下
特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强。
适用对象：完好、基本完好房。
2、中修工程概念
中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下。
特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强。
适用对象：一般损坏房屋。
维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。
3、大修工程概念
大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。
费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。
特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。
要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。
适用对象：严重损坏房
4、大修工程范围
（1）主体结构的大部严重损坏，局部有倒塌的危险，不修不能继续使用的房屋；
（2）整幢房屋的公用生活设备（包括上、下水、电照、通风、采暖）必须进行拆换、改装、新装的房屋；
（3）因改善居住条件，需局部改建的房屋；
（4）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
5、中修工程的项目
（1）屋顶瓦屋面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等；
（2）墙体局部拆砌，或墙体多处小面积挖补、补强等；
（3）拆换或改作个别承重木梁、木柱等；
（4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等；
（5）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换；
（6）单项目的维修，如下水道重做。
6、翻修工程概念
翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。
特点：规模大、投资大、工期长。
费用：应低于同类结构房屋的新建造价。
要求：翻修后必须达到完好房的标准。
适用对象：危险房
7、翻修工程项目
（1）主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；
（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；
（3）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；
（4）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水又无法排出的地区的房屋；
（5）国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋
8、综合维修工程概念
综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。
费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上
特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大
要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。
9、综合性维修工程的项目
（l）成片多幢的房屋或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，需进行有计划维修的房屋；
（2）为改变片（幢）面貌而被列入有计划维修的房屋。
